Energetische Gebäudesanierung in Berlin - eine Frage wirtschaftlicher Machbarkeit und sozialer Gerechtigkeit

• Zweite Studie der bulwiegesa AG im Auftrag der Berliner Volksbank zum energetischen Sanierungsbedarf des Wohngebäudebestandes in Berlin präsentiert erstmals gebäudeseitigen Nachhaltigkeitsatlas für die Stadt
• Abgleich mit sozialen Rahmenbedingungen auf Basis von 190 Postleitzahlgebieten
• Für notwendige Investitionen in den Gebäudebestand bedarf es weitsichtiger Maßnahmen und langfristig verlässlicher Rahmenbedingungen

Die aktuelle Studie „Berliner Nachhaltigkeitsatlas“ der bulwiengesa AG, erstellt im Auftrag der Berliner Volksbank, analysiert erstmalig detailliert die energetischen Sanierungsbedarfe und die sozialen Rahmenbedingungen im Berliner Wohnungsbestand auf Basis der 190 Postleitzahlgebiete der Hauptstadt. Die Ausarbeitung baut dabei auf der ersten und viel beachteten Publikation „Berliner Wohnungsbestand - wie teuer ist der Weg zur Nachhaltigkeit?“ aus dem Jahr 2023 auf. 

„Ziel dieser neuen Studie ist es, einen fundierten Überblick über die Herausforderungen und Möglichkeiten zu geben, wie energetische Sanierungen in Berlin ökologisch und ökonomisch sinnvoll sowie sozial ausgewogen gestaltet werden können“, sagt Jörg Widhalm, Bereichsleiter Immobilien & Erneuerbare Energien bei der Berliner Volksbank eG. „Die Studie zeigt die unterschiedlichen Sanierungsbedarfe je nach Gebäude- und Eigentümerstruktur auf und dokumentiert damit nicht nur den jeweiligen Handlungsdruck, sondern auch die soziale Tragweite der für eine Energiewende notwendigen Maßnahmen.“

Und diese sind einerseits teilweise gravierend, andererseits sehr unterschiedlich ausgeprägt: „Besonders im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, in dem noch viele unsanierte Altbauten mit Gas- oder Ölheizungen vorzufinden sind, haben wir einen hohen Sanierungsbedarf festgestellt“, sagt André Adami, Bereichsleiter bei bulwiengesa. „Im Gegensatz dazu zeigt sich im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, der durch eine hohe Fernwärmequote geprägt ist, ein deutlich geringerer Sanierungsbedarf.“ Hier wurden zudem viele Gebäude, häufig auch im Besitz kommunaler Wohnungsgesellschaften oder Wohnungsgenossenschaften, bereits einmal in den 1990er Jahren umfassend energetisch saniert.“

Der zentrale Ansatz der Studie ist die Verknüpfung von energetischem Sanierungsbedarf mit sozialen Faktoren wie Kaufkraft, Mietbelastung und Eigentümerquote. In Gebieten mit hohem Sanierungsbedarf und gleichzeitig hohem Sozialstatus der Bevölkerung, wie etwa bestimmte Teile von Prenzlauer Berg und Charlottenburg, haben erwartete weitreichende Sanierungsmaßnahmen eine hohe CO2-Reduzierungswirkung und können leichter von der Mieter- sowie Eigentümerschaft finanziell verkraftet werden.

Die Studie zeigt auch, dass in eher einkommensschwächeren Vierteln in Neukölln, Spandau oder auch im Wedding, die ebenfalls hohe Sanierungsbedarfe aufweisen, es zu einem besonderen Spannungsfeld kommen dürfte. Nämlich dann, wenn man die ökologisch, ökonomisch und sozialen Interessen der verschiedenen Parteien direkt einander gegenüberstellt“, sagt Jörg Widhalm von der Berliner Volksbank. „Denn ohne eine staatliche Unterstützung ist mit Blick auf die bloße Finanzierbarkeit vermutlich keine tragbare Lösung zu finden.“ Hier würden in der Folge energetische Verbesserungen stark gebremst, was schlechterdings zu einem Verfall der Bausubstanz führen kann. „Ein etwaiger volkswirtschaftlicher Schaden wäre damit in letzter Konsequenz nicht auszuschließen“, konstatiert Widhalm.

Um diese Herausforderungen zu meistern, empfiehlt die Studie, die Fernwärmeversorgung auszubauen, den Einsatz erneuerbarer Energien zu verstärken und bürokratische Hürden für Sanierungen zu senken. Finanzielle Unterstützung muss gezielt benachteiligte Viertel erreichen, um Sanierungen sozialverträglich zu ermöglichen. Steuerliche Anreize und Förderprogramme könnten zudem zusätzlich helfen, die Sanierungsrate in Berlin nachhaltig zu steigern. 

Ein umfangreiches Instrumentarium könne zwar helfen. „Am Ende ist jedoch klar: der erhebliche Sanierungsbedarf und damit die Energiewende müssen finanziert werden. Die Gesamtkosten sind immens und die von Immobilieneigentümern unternommenen Maßnahmen, insbesondere im Wohnungsbereich, sind bisher noch relativ überschaubar. 

Um dennoch das Spannungsfeld aus Ökonomie und Sozialverträglichkeit zu bearbeiten und idealerweise aufzulösen, würde beispielsweise eine massive staatliche Förderung wie in den USA in Form des Inflation Reduction Act, der bereits über 400 Mrd. USD Investitionen zur Folge hatte, eine mögliche Maßnahme darstellen. Unter bestimmten Umständen würde dies sogar eine Steigerung des Bruttosozialproduktes bedeuten. In diesem Zusammenhang obliegt es letztlich dem Gesetzgeber, grundsätzliche Machbarkeit und Sozialverträglichkeit zu prüfen. “, erläutert Jörg Widhalm von der Berliner Volksbank.

„Der Aspekt des notwendigen Zubaus von Wohnraum in Berlin ist dabei noch gar nicht berücksichtigt“, springt André Adami bei. „Aus Sicht der Stadt- und Quartiersentwicklung macht es nur Sinn, den energetischen Sanierungsbedarf ganzheitlich mit dem Gesamtwohnraumangebot zu beurteilen.“ Durch nur punktuelle Maßnahmen in einzelnen Lagen könne es aufgrund des entstehenden Preisdrucks zu erheblichen Wanderungsbewegungen, Wohnraumverlust und sozialen Missständen in ansonsten bislang gesunden Quartieren und Ortslagen kommen. Daran könne bei aller Klimaorientierung niemand ein Interesse haben. „Es geht bei der Energiewende im Kontext „Wohnen“ also auch um die Berücksichtigung mittelbarer sozialer Aspekte “, sagt Jörg Widhalm von der Berliner Volksbank.

Der jetzt vorgelegte „Nachhaltigkeitsatlas“ schafft Transparenz über die Herausforderungen der energetischen Sanierung in Berlin und dient als wichtiger Wegweiser für zukünftige Maßnahmen. Autoren und Auftraggeber sind überzeugt, dass nur durch gemeinsame Anstrengungen von Politik, Wirtschaft und Gesellschaft Klimaziele erreicht und der soziale Zusammenhalt langfristig gesichert werden können. Die globale Klimakrise und die Notwendigkeit, den Energieverbrauch zu reduzieren, machen energetische Sanierungsmaßnahmen gleichwohl unverzichtbar. Gleichzeitig ist es entscheidend, soziale Ungleichheiten bei der Planung und Umsetzung solcher Maßnahmen zu vermeiden. Hier stellt der Berliner Nachhaltigkeitsatlas einen wegweisenden Ansatz dar, indem er ökologische und ökonomische Maßnahmen mit Rücksicht auf soziale Ausgewogenheit verknüpft. 

Die Berliner Volksbank eG engagiert sich seit Jahren für nachhaltige Lösungen im Bereich Finanzierung und Stadtentwicklung. Mit der Förderung des Berliner Nachhaltigkeitsatlas leistet sie einen wichtigen Beitrag zur Transformation Berlins in eine sozial gerechte und ökologische Metropole.

Die Berliner Volksbank wird zu dem Thema am Dienstag, den 11. März von 10 bis 11 Uhr ein offenes Webinar veranstalten.

Die Berliner Volksbank eG wurde 1946 gegründet. Mit über 226.000 Mitgliedern und einer Bilanzsumme von rund 18 Mrd. EUR im Jahr 2024 ist sie eine der größten regionalen Genossenschaftsbanken in Deutschland. Zum Kern ihres Geschäftsmodells gehören die Nähe zum Kunden, die ganzheitliche genossenschaftliche Beratung und der regionale Fokus. Gemäß ihrem genossenschaftlichen Förderauftrag versteht sie sich insbesondere als Partner des gewerblichen Mittelstandes in der Region Berlin und Brandenburg.

bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche. Seit 40 Jahren unterstützt bulwiengesa seine Partner und Kunden in Fragestellungen der Immobilienwirtschaft, u.a. durch Standort- und Marktanalysen, fundierte Datenservices, strategische Beratung und maßgeschneiderte Gutachten. Die Daten von bulwiengesa werden u. a. von der Deutschen Bundesbank für EZB und BIZ verwendet. Seit Dezember 2024 ist bulwiengesa Teil der Scout24 Gruppe.